Isparta Mimarlar Odası Başkanı Caner Ataseven; Yeni Kentsel Dönüşüm Kanununda Neler Değişti?

Isparta Mimarlar Odası Başkanı, Yüksek Mimar (Tez konusu ve uzmanlığı: Isparta ve Burdur’da deprem & kentsel dönüşüm) Bakanlık Lisanslı, Yetkili Kentsel Dönüşüm & Yapı Laboratuvarı Kuruluşları Yönetim Kurulu Başkanı Caner Ataseven, Yeni Kentsel Dönüşüm Kanununda yapılan değişiklikleri anlattı. 

Halk tarafından kendilerine çok soru iletildiğini, genel bir cevap vermek babında bu açıklamayı yapma durumu doğduğunu ifade eden Başkan Ataseven, uzun yasa metnini kolay anlaşılabilir şekilde şöyle özetledi; 

1-      Kentsel Dönüşüm Yetkisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığına geçti. 

2-      Üçte iki çoğunluk yerine artık %50+1 çoğunluk dönüşüm için yeterli.

3-      Kanunda 'rezerv alan' tanımında değişiklik yapıldı. Hali hazırda yerleşim yeri olan bölgeler de 'rezerv alan' ilan edilebilecek. Bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar (imar planı belirlenmiş, iskanı alınmış alanlar) dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi.

4-      Halk arasında bir tedirginlik var; ' Binamızı elinizden alacaklar, Bakanlık istediği binayı rezerv yapı alanına sokabilir." Bakanlık, rezerv yapı alanı tanımını özellikle dönüşüme tabi olan alanlarda uyguluyor. Yani daha çok gecekondu bölgeleri, yapılaşması mümkün olmayan alanlarda uyguluyor. Tabii ki eski yerleşim yerleri anlamında, riskli alan ilanının uzun bir süre gerektirmesi, Cumhurbaşkanlığı kararına ihtiyaç duyması sebebiyle, bakanlık hızlı bir şekilde rezerv yapı alanı ilan ederek bu sorunu çözmek istiyor. Bu tedirginlikler ivedilikle çıkarılacak olan kanunun yönetmeliği ile giderilmelidir. Maddeler acilen net ifadelerle açıklanmalıdır.

5-      Bu rezerv yapı alanı ilan edilmiş olan yerlerde Başkanlık, resen veya yetki devri suretiyle özel sektöre de buranın yapımını verebilir.

6-      Özetle dönüşüm alanı ilan etme konusunda daha çok dönüşemeyen alanlar, örneğin gecekondu bölgeleri... Yapı stoğunun problemli olduğu alanlarda, hem dönüşemeyen alanların dönüştürülebilmesi, gecekondu bölgelerinde de hızlı bir dönüşümün sağlanması, riskli alan ilanının sıkıntılı olması ve sürecin uzaması sebebiyle rezerv yapı alanına geçiyorlar. Kavramı riskli alandan rezerve geçiriyorlar, değiştiriyorlar. 

7-      Onun dışındaki rezerv yapının şu andaki tanımında, yerleşim yerlerinde de riskli alan ilan etmeden, daha hızlı bir şekilde dönüşüm alanı ilan edebileyim diyorlar. Özetle riskli alan kavramı yerine, rezerv yapı alanı kavramı geliyor hayatımıza.

8-      Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece (Belediye, Özel İdare) başvuru olmaksızın yapılabilecek. Değişiklik şöyle ifade edildi: "Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan sağlanacak."

9-      Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

10-    Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

11-    Tahliye engellenirse kolluk kuvvetleri tahliye yapacak.

12-    Başkanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek.

13-    Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

14-    Hem binanın riskli yapı tespiti hem tahliye ve yıkım tebligatları hem 15 günlük ihtar süreci, hem de açık artırma tebligatın bizzat kişiye edilmeden, gerek kapıya asılarak, gerekse de muhtarlığa tebliğ edilerek ama mutlaka e-devlet kapısından ilan edilerek yapılmasını sürecin çok hızlandırılması olarak görüyor ve doğru buluyorum. 

15-     Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek. Satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenecek.

16-     Kişi yoksulluğunu, dar gelirli olduğunu ispat ederse, işte Türkiye sınırları içinde ikamet edebileceği, kendisine ait başka bir mülkü olmayacak mesela, kriterlerden biri bu. Bu durumda sizin dairenize, örneğin 500 bin TL kapsamında ortak olacak. Diyelim ki dairenin diğeri 2 milyon TL, 500 bin TL verdi dairenizi yapmak için, ne oldu, yüzde 25 ortak oldu veya 1 milyon olsa yüzde 50 ortak oldu. Yüzde 50 normalde ne demektir? Müşterek mülkiyet demektir, ben aslında istediğim zaman bu daireyi satışa çıkarabilirim, istersem payımı satarım, istersem izale-i şuyu açıp, ortaklığın giderilmesini isteyebilirim ama diyor ki "Hayır, ben bunu yapmayacağım sana. Sen yüzde 25-50-60-70 neyse, ben seninle ortağım bu daireye, ben sana medeni kanunda yer alan sükna (oturma hakkı) tanıyacağım diyor. Sen ölene kadar burayı kullanabileceksin, hiçbir zaman senden bunun parasını istemeyeceğim diyor. Satmak istedin daireyi, benim borcumu ödeyeceksin. Öldükten sonra çocukların devam etmek isterlerse, onlara da öncelik öncelikle satın alma hakkı vereceğim diyor ya da satışa çıkaracağım. Çünkü sükna hakları ölene kadardır."

Kentsel dönüşüm durma noktasına gelmişti, tekrar hızlandırmak için taze kan pompalamak şart olmuştu. Geç bile kalınmış bir hamle. Gece resmi gazetede yayınlanan bu yeni yasa değişikliği kentsel dönüşüm sürecini oldukça hızlandıracaktır, zaten hedeflenen de budur. Fakat yeterli değildir, ivedilikle yasanın yönetmeliği yayınlanmalı ve detaylar netleştirilmelidir. Halkın endişesi de bu yönetmelikle giderilmelidir. Söz konusu yasa değişikliği olumlu fakat yeterli değil. Kentsel dönüşümün önündeki esas engel maliyetlerdir. Kentsel dönüşüm teşvikleri yönetmelikle acilen güncellenmelidir. Esasında halk riskli yapıda oturmak istemiyor, dönüşüm istiyor, fakat uygun şartlarda krediye ulaşamıyor, kira yardımları çok düşük kaldı. İstanbul’a özel sağlanan “Yarısı bizden kampanyası” tüm Anadolu’yu kapsamalıdır. Deprem bölgesine özel sağlanan “faizsiz kredi ve hibe” teşvikleri Isparta gibi deprem bekleyen 1. Derece deprem illerine de sağlanmalıdır. Ayrıca Belediyeler de kentsel dönüşüme girmek isteyen riskli binaların olduğu sitelere-adalara teşvik amaçlı ekstra emsal artışı, harç, otopark muafiyeti gibi destekler sağlamalıdır” dedi.